Rénovation d’une maison ancienne : le guide

Rénover une maison ancienne n’est pas un projet à prendre à la légère. Entre les travaux de remise en état de la façade, de la toiture, l’isolation thermique des murs, la mise aux normes de l’électricité, le remplacement des fenêtres ou encore la rénovation et l’agencement des pièces, la perspective d’un tel chantier peut rapidement donner le tournis.

Si vous ne voulez pas que votre rêve ne se transforme en parcours du combattant, voici la marche à suivre pour votre rénovation de maison ancienne, étape par étape. 

Vous avez repéré une ancienne maison qui vous fait de l’œil ? Passé les premiers émois que provoque le charme de l’ancien, il convient d’enfiler vos lunettes de professionnel afin d’observer avec attention les caractéristiques du lieu et ce, du sol au plafond. Vous devez être capable d’identifier de manière précise les atouts et les faiblesses du logement afin de pouvoir jauger la quantité et la nature des travaux nécessaires. Par ailleurs, il convient d’aller chercher les informations utiles en posant les questions adéquates et en ayant un œil critique.

Au-delà des volumes et de l’aspect global du bâtiment, observez les matériaux utilisés et visualisez les opportunités qu’il offre. Y a-t-il des combles aménageables ? Une charpente apparente ? Des commodités (cuisine, salle d’eau) en bon état de fonctionnement ? Un système de chauffage performant ? L’agencement des pièces est-il à revoir ? Interrogez le propriétaire actuel sur l’état des fondations et des charpentes, vérifiez l’état de la toiture, des murs (particulièrement s’ils sont constitués de matériaux fragiles tels que le bois ou la pierre) et du sol. Demandez si l’isolation a été refaite récemment, observez l’état des menuiseries extérieures, vérifiez le réseau électrique ainsi que les différents raccordements.

Il est judicieux de demander la réalisation de plusieurs diagnostics (plomb, amiante, thermique, électrique et gaz) et un bilan énergétique du bâtiment afin d’éviter toute dépense supplémentaire imprévue. Après avoir obtenu toutes les informations utiles, commencez à vous projeter et imaginez les aménagements possibles. Faut-il démolir certaines cloisons ? Percer des fenêtres supplémentaires ou en remplacer pour une meilleure luminosité ? Prévoir quelques travaux d’isolation pour optimiser le confort thermique et les économies d’énergie ? Réagencer les pièces de l’habitat ? Y a-t-il un mur porteur à ouvrir ? Les réponses à ces questions vous permettront par la suite de pouvoir avoir un aperçu du budget à prévoir pour la réalisation de vos travaux.

N'hésitez pas à vous faire accompagner par un architecte lors d’une seconde visite pour avoir l’appréciation d’un professionnel.

Étape n°2 : s’intéresser au passé de la maison

Avant d’envisager de refondre totalement ou partiellement le décor intérieur et extérieur, intéressez-vous à l’histoire de la maison. Tout le bâti date-t-il de la même époque ? Y a-t-il eu des extensions réalisées ? Une mise aux normes de l’électricité a-t-elle déjà été effectuée ? Quelles sont été les déclarations d’urbanisme effectuées dans le passé ? De quand date l’isolant et le système de chauffage ? Ces diverses informations vous aideront à cerner la faisabilité de vos travaux de rénovation et vous octroieront des connaissances précieuses en matière de règles d’urbanisme en vigueur.

Étape n°3 : évaluer la faisabilité de votre projet de rénovation

En fonction de la vocation de la maison (habitation principale ou secondaire / investissement locatif ou occupation permanente), interrogez-vous sur la nature des travaux à réaliser ainsi que sur la rentabilité de l’investissement. Dans certains cas, la destruction puis la reconstruction à neuf du bâtiment s’avère être plus intéressant en termes de prix qu’une rénovation. Tout dépend de vos ambitions, du type de rénovation souhaité, de votre budget ainsi que de votre objectif.

Étape n°4 : se faire accompagner

De par la complexité des travaux et les contraintes à prendre en compte pour rénover une maison ancienne, il est capital de se faire accompagner par différents professionnels tout au long de votre projet. Si le bâtiment est inscrit au patrimoine local, il est conseillé de prendre rendez-vous auprès du Conseil Architecture Urbanisme Environnement (C.A.U.E). La consultation est gratuite et vous permet d’obtenir les conseils d’un architecte dans le cadre de la réalisation de votre chantier. Vous pouvez notamment recevoir quelques précieuses informations concernant le choix des matériaux à utiliser, la technique d’isolation à privilégier ou encore la remise en état de la façade.

En parallèle, n’oubliez pas non plus de consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) en vigueur dans votre commune. Ce document vous permet de cerner ce que vous avez le droit de faire ou non, quels matériaux utiliser ou encore quelles techniques mettre en œuvre pour rénover votre ancienne maison par rapport aux prérequis esthétiques qu’il comporte. Vous pouvez ainsi faire appel aux bons corps de métier et demander les devis adéquats sans perdre de temps. 

Chaque région dispose de ses propres entreprises spécialisées regroupant un savoir-faire unique au regard du patrimoine local. Pensez à demander vos devis aux artisans situés autour de vous ! 

Avant de commencer vos travaux de rénovation, certaines contraintes doivent être prises en considération pour un chantier effectué dans les règles de l’art. Le tour de ce qu’il est utile de connaître…

Comme évoqué plus haut, vous devrez dans un premier temps avoir pris connaissance du PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre commune afin de vous renseigner sur les règles en vigueur et vous assurer que votre projet rentre bien dans les cases. En fonction du type de rénovation (remise en état de la façade, réfection de la toiture, pose d’un isolant par l’extérieur, perçage de fenêtres etc.), vous devrez effectuer une déclaration préalable ou demander un permis de construire en mairie.

Pour une maison ancienne classée ou située en secteur protégé

Pour une maison ancienne classée, adressez-vous à un architecte des bâtiments de France. Seule son expertise pourra vous aiguiller sur la faisabilité ou non de votre chantier. Il pourra par ailleurs vous apporter des solutions et des idées d’adaptation pour rendre vos travaux possibles le cas échéant. En fonction de la situation, vous devrez déposer un dossier auprès de votre mairie ou de la Conservation régionale des monuments historiques (CRMH).

Pensez à vous renseigner sur les différentes aides financières – aides de l’état mais aussi aides locales - que vous pouvez obtenir pour la rénovation de votre maison ancienne. Certaines peuvent amortir de manière non négligeable le prix de vos travaux. Les subventions accordées concernent majoritairement les rénovations énergétiques (isolation, remplacement des fenêtres, mise en place d’un système de chauffage écologique, etc.) mais également, dans certains cas, les travaux permettant de préserver un patrimoine architectural.