Construction de maison neuve : préparer son projet et suivre son chantier

Budget, choix du terrain, définition des plans, choix des matériaux, sélection des artisans, assurances, permis de construire... Voici nos conseils pour mener à bien la préparation de votre construction de maison.

1. Qui dit construction de maison dit budget à bien évaluer

Cela semble évident, et pourtant… Bien souvent, les projets de construction de maison neuve souffrent en cours de route de budgets mal évalués. Prenez le temps de définir précisément votre financement :

• À combien s’élève votre apport personnel ?
• Quel montant êtes-vous prêt à emprunter ? Allez voir plusieurs banques en amont, et validez ce montant avant de lancer votre projet...
• Pouvez-vous bénéficier d’aides ?

Une fois le financement disponible chiffré et validé, un conseil : gardez-vous une marge de manœuvre d’environ 10 % pour faire face aux éventuels imprévus du chantier. C'est aussi ce que nous conseillons pour tarifer la rénovation d'une maison, voire plus si elle est très ancienne.

Les petits fleuves faisant les grandes rivières, faites également en amont l’exercice de lister tous les frais possibles liés à votre projet, des plus évidents aux plus modestes !

C’est là l’une des spécificités de la construction neuve, et une étape fondamentale à ne pas négliger. Le choix du terrain, outre son emplacement géographique, son degré de pente (attention au coût des travaux de terrassement) ou encore son prix, implique de considérer des critères précis.

L’état du sol et du sous-sol

Celui-ci conditionne la construction de vos fondations, et permet parfois de découvrir des vices cachés, comme des problèmes de stabilité. Une étude géotechnique permettra de connaitre précisément la nature du sol et du sous-sol.

Attention : dans les zones rurales où l’assainissement non collectif est imposé, il est fréquent que la commune demande un autre type d’étude pour définir la filière choisie. Comptez alors environ 650 € pour cette étude et 300 € pour la réalisation d’un sondage à la pelle mécanique.
 

Sa constructibilité

Vérifiez que le terrain est bien constructible, mais aussi préservé des risques naturels et industriels. Renseignez-vous par la même occasion sur son raccordement aux différents réseaux (eau, électricité, gaz). Pour ce faire, consultez le PLU de la commune où se trouve le terrain, et faites appel aux distributeurs d’énergie pour connaître les frais de raccordement. 

Son orientation

L’orientation de votre terrain joue sur la configuration de vos futures ouvertures ainsi que sur l’efficacité énergétique de votre maison. La présence de masques (obstacles au rayonnement solaire, comme des arbres ou des constructions – existantes ou en projet) est un facteur important à garder à l’esprit. De même, si vous voulez vous orienter vers une production électrique photovoltaïque, sachez que la présence d’une ligne électrique pourra dégrader son rendement.

Son environnement

Voisinage, proximité de commerces ou de transports, écoles, futurs projets d’infrastructures… tout compte ! N’oubliez pas de vous renseigner sur l’existence ou non de servitudes (de passage, de canalisations, etc.).

Vous avez trouvé le terrain idéal ? Il est temps de passer à l’achat qui se déroule en 2 temps :

• la signature du compromis de vente auprès d’un agent immobilier agréé ou directement avec un notaire ;
• la signature de l’acte de vente définitif devant notaire.

Les plans d’une construction neuve peuvent se choisir sur catalogue ou être conçus sur-mesure.
Si vous optez pour du sur-mesure, à vous de voir si vous confiez cette tâche à un architecte ou à un maître d’œuvre (ce peut être la même personne !), en fonction de vos envies mais aussi de votre budget.
L’intérêt ? Vous assurer l’expertise d’un professionnel, qui effectuera également le travail de coordination et de suivi du chantier, et bénéficier de la garantie décennale. 

Le tracé des plans prend en compte l’ensemble des futurs éléments de votre maison : intérieurs (pièces, rangements, ouvertures, escaliers) mais aussi extérieurs (revêtement, toiture). Les plans sont réalisés en 2 temps :

• l’avant-projet définissant vos attentes et besoins ;
• les plans définitifs en vue de la signature du contrat. 

Bon à savoir : depuis le 1er mars 2017, le recours à un architecte est obligatoire pour la construction d’une surface supérieure à 150m². Le maître d’œuvre coordonne le chantier mais n’y participe pas directement. Il est indépendant des entreprises contractées. 

4. Choisir les matériaux et les équipements

Extérieurs et intérieurs (murs, façades, charpente, sols, isolants, sanitaires…), les matériaux choisis participent au coût, au style, mais aussi à la qualité finale de votre maison, ainsi qu’à son efficacité énergétique. Maison en bois, en briques, en pierre, en béton… Un mot d’ordre : comparez !

Le choix du type de gros œuvre conditionne largement le temps de réalisation. En revanche, la réalisation du second œuvre est assez constante : comptez 3 à 4 mois minimum avec toute la succession d’artisans des différents corps d’état.

5. Travailler avec des professionnels

Un chantier de construction suppose l’intervention d’une myriade de professionnels, qui vont prendre le chantier en main, du gros œuvre aux dernières finitions. Si vous engagez un constructeur, un maître d’œuvre et/ou un architecte, celui-ci jouera le rôle de coordinateur des différents intervenants.

Quoi qu’il en soit, vous êtes tenu de signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), dans lequel vous tenez le rôle du maître d’ouvrage. Le signataire opposé est le constructeur ou le professionnel qui réalise au minimum le gros œuvre et la mise hors d’eau et hors d’air de votre maison. Ce contrat détaille le prix et le paiement des travaux, le plan de la future construction, le déroulement du chantier, les assurances et garanties en jeu.

Côté assurances, demandez les attestations d’assurance décennale des entreprises intervenant et vérifiez le cas échéant leur solidité financière avant de signer. Et n’oubliez pas de souscrire vous-même une assurance dommage ouvrage.

Avant le lancement du chantier, assurez-vous que votre cahier des charges, ainsi que le planning des travaux, soient validés par tous les professionnels impliqués.

6. Obtenir votre permis de construire

L’obtention du permis de construire est une formalité obligatoire qui demande 2 mois, voire 4 si le terrain est situé dans une zone classée : anticipez cette démarche dans votre planning de chantier ! Notez également que les tiers disposent d’un délai de 2 mois à compter de l’affichage pour contester votre permis.

La demande se fait auprès de votre mairie. Votre dossier doit contenir vos plans, ainsi qu’une attestation de prise en compte de la Réglementation Thermique 2012, la maison BBC étant la norme pour toute construction neuve depuis le 1er janvier 2013. A partir de janvier 2021, c’est la nouvelle règlementation thermique 2020 qui s’appliquera, avec la généralisation des bâtiments Bepos, c’est-à-dire de bâtiments à énergie positive, qui produisent davantage d’énergie qu’ils en consomment.

Une fois votre permis obtenu, il est obligatoire de l’afficher publiquement. Le panneau, de dimension minimale de 80 cm de côté et de format rectangulaire, doit rester visible toute la durée du chantier.
Notre conseil : vérifiez régulièrement le bon état de votre affichage. Il ne doit pas être vandalisé, atténué par le soleil, obstrué par des herbes qui auraient poussé…

Pour plus de sécurité, faites constater votre affichage : police municipale, huissier, photographie envoyée en recommandé et conservée sous scellé…

7. Viabiliser votre terrain

Un terrain est dit viabilisé lorsqu’il est raccordé aux réseaux collectifs d’eau, d’électricité, de gaz et d’assainissement. Si ce n’est pas le cas avant le démarrage de votre chantier, il s’agit d’un élément à prendre en compte dans votre budget (comptez environ 3 000 € pour un raccordement au réseau communal des égouts, ou 1 000 € pour un raccordement à un service de distribution d’eau) mais également dans votre planning. Les démarches à effectuer peuvent en effet prendre un temps considérable...

8. Notifier l’ouverture de votre chantier

Dès le lancement effectif de votre chantier, n’oubliez pas de le notifier auprès de votre mairie, ou directement en ligne. Cette déclaration d’ouverture de chantier (DOC) est obligatoire, et constitue la première pierre de votre construction !

Le plan est dessiné, le permis de construire obtenu, les professionnels choisis et l’assurance dommage-ouvrage souscrite : le chantier de votre future maison va pouvoir démarrer. Un projet excitant que l’on aimerait pouvoir suivre de bout en bout. Une présence quotidienne n’est bien sûr pas nécessaire, mais la maîtrise des grandes étapes-clés s’impose… Petit topo pour vous aider à vous repérer tout au long du chantier. En préambule, 3 conseils qui vous faciliteront grandement le suivi de votre chantier
 

1 - Balisez votre chantier

Pour garantir le bon déroulé du chantier, validez en amont, avec le maître d’œuvre et toutes les entreprises intervenant, le planning et les plans d’exécution du chantier. Le planning permet de définir les pénalités de retard et les plans d’exécution, de préciser les points techniques (emplacement des prises électriques, type de pose de carrelage par exemple …).

Idéalement, des CCTP (Cahier des Clauses Techniques Particulières) et des ordres de services reprenant les dates d’intervention définies dans le planning général vous sont fournis par le maître d’œuvre. Une base juridique rassurante, en complément du devis et du contrat de construction !

Tant que vous n’avez pas accusé réception de votre maison, vous n’êtes pas encore considéré comme propriétaire. Le chef du chantier, c’est votre constructeur ou entrepreneur. Vous avez donc tout intérêt à créer une relation de confiance avec lui ainsi qu’avec son maître d’œuvre et votre architecte.

C’est notamment à votre constructeur que vous devrez vous adresser pour organiser les visites de chantier et faire part de vos remarques éventuelles. Le résultat final doit correspondre à vos attentes : lors de vos visites, indiquez sans attendre toutes vos réserves au responsable du chantier ! Chaque visite doit également être suivie de la rédaction (par le maître d’œuvre) et de l’envoi d’un compte-rendu à l’ensemble des intervenants et à vous-même. Indiquez et partagez vos remarques sur ces documents qui vous serviront de supports juridiques en cas de conflit.

3 - Suivez l’avancement des travaux… en prenant des photos !

Lors de vos visites de chantier, n’hésitez pas à prendre des photos. Elles ont une double utilité : appuyer vos éventuelles remarques sur la construction, et constituer de précieux souvenirs une fois la maison terminée.
Le paiement d’un logement neuf en cours de construction ne se fait pas à la réception, mais selon un calendrier bien précis établi en fonction de l’avancement des travaux. C’est ce que l’on désigne par les appels de fonds.

Le constructeur émet ainsi des appels de fonds à chaque grande étape du chantier, que vous devez valider. Pour chacune, organisez une visite pour bien constater la conformité de l’avancement correspondant.
Si votre projet est mené par un constructeur tous corps d’état, la grille des paiements est la suivante :

• 15 % à l’ouverture du chantier,
• 25 % à l’achèvement des fondations,
• 40 % à l’achèvement des murs,
• 60 % à la mise hors d’eau,
• 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air,
• 95 % à l’achèvement des travaux.

Ce cadencement vous permettra de valider les grandes étapes du chantier. Il est cependant indispensable de vous rendre sur le chantier très régulièrement, idéalement une fois par semaine.

Certaines banques, ou assureurs dommages-ouvrage, mandatent un expert à la réception des lots majeurs (maçonnerie, couverture…) pour pouvoir décaisser les fonds vers les entreprises. Certaines assurances habitation incluent également ce type de services pour éviter de futurs sinistres.

Les travaux de construction démarrent ? Ouvrez l’œil, à chaque étape...

Le gros œuvre, une étape fondamentale

Le gros œuvre, c’est l’ensemble des travaux assurant la solidité et la stabilité de votre futur logement. Voici comment cette étape se déroule.

• Le piquetage : généralement réalisé par un géomètre, ce procédé permet de délimiter les contours de la future construction. S’il est directement réalisé par votre constructeur, vérifiez bien que l’implantation de la construction est conforme au permis.

• Le terrassement et les fondations : le terrassement permet de préparer le terrain pour soutenir votre future maison. De leur côté, de bonnes fondations sont le gage d’une construction solide dans le temps. Notre conseil : prévoyez une visite juste avant que les fondations soient coulées et soyez présent le jour J. Le contrôle de la bonne réalisation est assez aisé et indispensable à ce moment du chantier. Des malfaçons peuvent exister et il sera ensuite trop tard, les fondations étant par définition invisibles.

• L’assainissement : tout-à-l’égout ou fosse septique, c’est à cette étape qu’est mis en œuvre le mode d’évacuation des eaux usées que vous avez défini avec votre constructeur. 

• Le soubassement : il s’agit de la pose des murs inférieurs, qui reposent directement sur les fondations. Soyez particulièrement vigilant quant à l’imperméabilisation des murs pour éviter tout problème de remontées capillaires. 

• Le dallage : cette plaque de béton, parfois complétée d’une couche supplémentaire, constitue le socle de votre futur plancher. La bonne isolation et sa conformité avec les plans d’exécution est ici un élément-clé à contrôler.

• L’élévation des murs : le maçon (ou le charpentier si votre maison est en bois) va mettre en place les murs selon les matériaux choisis. Outre la conformité des matériaux, prêtez une attention particulière aux tracés et dimensions des ouvertures, ainsi qu’aux « réservations » (c’est-à-dire aux trous dans la structure de la maison qui permettront de faire passer des réseaux ou installer d’autres éléments de construction tels que des coffres de volets roulants, des gaines de VMC…).

La mise hors d’eau grâce à la charpente et à la couverture

Votre maison a enfin son toit ! Le point prioritaire à vérifier pour votre confort ? L’isolation. Mais aussi l’utilisation des matériaux que vous avez choisis.

La mise hors d’air avec l’installation des portes et fenêtres

A la fin de cette étape, votre maison est à l’abri des coups de vent. Assurez-vous bien que les matériaux, dimensions et positionnement des différents éléments correspondent à vos attentes et au plan établi en amont.

Le second œuvre, secondaire mais indispensable

• Le cloisonnement et l’isolation : la configuration de vos pièces se dessine. C’est à ce moment que vous devez scrupuleusement vérifier la bonne étanchéité à l’air et faire réparer les fuites éventuelles. La meilleure solution ? Faire faire un test d’étanchéité (de 350 à 500 €) en présence de tous les intervenants sur le gros œuvre. Trois autres points de contrôle sont également importants à cette étape : la conformité de la distribution des cloisons par rapport à votre plan, le circuit électrique (emplacement des prises et interrupteurs) et la conformité des matériaux utilisés pour le cloisonnement et l’isolation. Une étape-clé pour garantir votre confort et des économies d’énergie à long terme !

• La plomberie : indispensable si vous souhaitez avoir l’eau courante ! Le réseau de tuyauterie doit être mis en place en premier, puis les sanitaires et la robinetterie seront installés.

• L’électricité : vérifiez que les câbles sont bien raccordés, que les gaines, le compteur et le disjoncteur sont mis en place. A noter : les prises électriques et interrupteurs ont été prévus aux endroits définis pour faciliter vos usages au quotidien mais ne doivent pas encore être posés.

• Le chauffage et la climatisation : vous avez eu le choix entre différents types d’équipements, assurez-vous que l’installation correspond à ce que vous souhaitiez.

Les finitions, pour une maison où il fait bon vivre

• Le revêtement du sol : une étape à réaliser une fois tous les raccords effectués ! Veillez bien au respect des matériaux choisis et à la précision de la pose. 

• La peinture et la tapisserie : on entre enfin dans la phase déco ! Bon à savoir : cette étape se fait avant la pose des prises électriques. De la même façon, scrutez minutieusement la qualité de la pose. 

• La menuiserie intérieure : menuiseries intérieures, équipements de votre cuisine ou de la salle de bains… faites vos premiers pas vers l’ameublement ! Assurez-vous que les équipements sont conformes à vos choix et que leur installation a été réalisée dans les règles.

L’aménagement extérieur, pour une maison aussi belle à l’extérieur qu’à l’intérieur

C’est le moment du ravalement ou du crépissage. Votre maison doit alors parfaitement ressembler à ce que vous aviez imaginé.

A noter : si l’isolation de vos murs a été réalisée par l’extérieur, cette étape a été intégrée au second œuvre.

Le chantier terminé, l’entrepreneur vous convie à une visite des travaux afin de vérifier que tout a été réalisé de façon conforme au plan et aux choix validés. Cette visite est absolument indispensable. Prenez votre temps pour tout inspecter, notamment les points qui ont été soulevés en cours de chantier.
 
Si des défauts sont constatés, ils seront notifiés par écrit sur le procès-verbal de réception, et l’entrepreneur vous soumettra une proposition de réparations, avec une date de réalisation et une date de réunion pour lever ces réserves. D’ici là, les 5 % du solde du paiement des travaux restants sont bloqués.

Votre constructeur dispose d’un an pour lever les réserves ; ne débloquez pas le solde du paiement tant que vous n’êtes pas complétement satisfait ! Des pénalités pourront éventuellement être appliquées aux entreprises pendant cette phase.