Travaux en appartement, copropriété : le guide pratique

Au sein d’une copropriété, les travaux, quelle que soit leur nature, sont strictement encadrés par un règlement qui a pour objectif de préserver la qualité de vie des occupants de l’immeuble mais également l’harmonie et la pérennité du bâti. 

Document de référence par excellence, le règlement de copropriété énonce ainsi les règles de fonctionnement dans l’immeuble, ainsi que vos droits et obligations en tant que copropriétaire.

Bien que la loi du 10 juillet 1965 (art. 2 et 3) définisse les parties privatives et les parties communes d’un immeuble, le règlement de votre copropriété peut proposer sa propre définition. Il est donc judicieux de bien le lire avant de lancer vos travaux.

Pourquoi ? Tout simplement parce les autorisations de travaux ne sont pas les mêmes si vous touchez aux parties communes ou aux parties privatives de l’immeuble.

On considère généralement comme privatif l’intérieur de votre logement en lui-même : revêtements de mur et de sol, cloisons non porteuses, portes… Et les parties communes ? Elles comprennent le hall d’entrée, les couloirs, les murs porteurs, la façade ou encore le gros œuvre.

Certains éléments de tuyauterie sont également considérés comme appartenant aux parties communes : les gouttières, les colonnes et canalisations d’eaux usées traversant plusieurs appartements, la colonne montante d’eau froide et éventuellement d’eau chaude sanitaire, ainsi que les canalisations de desserte des appartements en cas de chauffage collectif.

Mais votre règlement de copropriété peut avoir ses propres spécificités, et imposer certaines contraintes à respecter, par exemple en ce qui concerne les revêtements de sol…

Autre détail qui peut avoir son importance : la destination d’un immeuble en copropriété, qui est spécifiée dans le règlement intérieur. De fait, si vous exercez une profession libérale, vous ne pourrez pas installer votre activité professionnelle dans une partie du logement si l’immeuble est destiné exclusivement à l’habitation. Il vous faudra au préalable demander - et faire voter - un changement de destination.

Généralement, pour les travaux qui ne concernent que les parties privatives de l’appartement, il n’est pas nécessaire d’informer le syndic. Mais si vous avez le moindre doute sur le besoin d’obtenir un accord et si vos travaux risquent de limiter l’usage des parties communes, n’oubliez pas d’en parler à votre syndic. Celui-ci vous donnera son avis ainsi que des précisions utiles sur la marche à suivre. 

Le rôle du syndic est fondamental si vous envisagez de toucher aux parties communes. Dans ce cas, vous devrez impérativement obtenir au préalable l’autorisation de l’Assemblée Générale (AG) des copropriétaires. Selon l’importance des travaux que vous souhaitez réaliser, des règles de majorité différentes pourront s’appliquer : votre syndic est là pour vous guider.

Tous les travaux qui touchent aux parties communes, à l’aspect extérieur de l’immeuble ou à sa solidité, comme les murs porteurs, exigent une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, lors d’une AG.

Cela inclut par exemple :

• La pose d’un velux ;
• La modification de votre équipement sanitaire et de chauffage, si celui-ci est collectif ;
• Le percement d’un mur porteur de votre appartement pour ouvrir la cuisine sur le séjour ; l’installation d’un nouveau W.-C., ce qui impliquera un branchement sur une canalisation de l’immeuble ;
• L’ouverture d’une trémie dans le plancher pour créer un duplex entre deux appartements ; le creusement de la chape de la salle de bains pour aménager une douche à l’italienne…

Sans vote effectué en assemblée générale ou extraordinaire des copropriétaires, ces travaux sont considérés comme illégaux. Et cela vaut la peine d’effectuer les démarches : dans le cas contraire, tout copropriétaire peut agir pendant 10 ans pour annuler vos travaux et éventuellement réclamer réparation.

L’AG des copropriétaires vous a peut-être accordé un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, comme un jardin ou des combles. Une bonne nouvelle, mais dans certains cas, ce droit d’utilisation comprend des restrictions quant à son aménagement. Le règlement de l’immeuble peut par exemple vous interdire d’y construire une véranda.

Dans le cas des combles, vous pouvez les racheter pour en faire un lot privatif. Un beau projet pour gagner de la place qui nécessite d’être bien préparé. Vous devrez en effet présenter votre projet à l’ensemble des copropriétaires lors d’une première assemblée, suivie d’une seconde pour le vote.

La plupart des travaux qui concernent votre appartement en lui-même, sans impact sur les parties communes ou les droits des autres copropriétaires, ne sont pas soumis à une autorisation préalable. Isolation intérieure, électricité, aménagement de votre cuisine ou de votre salle de bain, démolition de cloisons non porteuses ou création de nouvelles cloisons, choix des revêtements… vous êtes libre de repenser votre appartement comme bon vous semble !

Gardez en tête que certains travaux, tels que la création d'une salle de bains, l’aménagement de combles ou l'installation d'un chauffage central, doivent faire l'objet d'une déclaration aux services fiscaux. En effet, ceux-ci augmentent la valeur locative de votre logement.

Autre point de vigilance : l’isolation phonique !

On oublie souvent le maintien du confort acoustique des autres occupants. Si vous décidez de remplacer le revêtement de votre sol, par exemple votre ancienne moquette par du parquet, vous êtes tenu d’opter pour une solution qui présente une performance acoustique égale ou supérieure à l’état antérieur. Même problématique si vous déplacez des canalisations pour les faire courir le long d’un mur mitoyen peu épais… Une bonne isolation phonique est un prérequis essentiel pour épargner à votre voisin les bruits de votre tuyauterie. 

Votre projet de travaux implique une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ? Voici la marche à suivre pour l’inscrire à l’ordre du jour.

Les copropriétaires sont convoqués, en principe, une fois par an en assemblée générale. Le syndic leur envoie la convocation au moins 21 jours avant la réunion. Celle-ci comporte obligatoirement un ordre du jour dans lequel figure toutes les questions qui seront soumises au vote des copropriétaires. Votre demande d’autorisation doit obligatoirement y figurer pour qu’elle puisse être débattue et faire l’objet d’un vote. Ainsi, vous devez adresser au syndic, suffisamment à l’avance (de 2 à 3 mois avant l’assemblée), votre demande par courrier recommandé avec avis de réception. Vous y exposerez votre projet avec une description précise des travaux et y joindrez le devis, voire selon les cas, l’avis technique d’un bureau d’étude ou d’un architecte accrédité.

Vous vous entendez bien avec votre voisinage et vous souhaitez que cela dure ? En cas de travaux, un impératif : respecter leur confort. Le b.a.ba : prendre le temps d’aller voir les occupants les plus proches pour les informer des travaux à venir. Voici quelques conseils et bonnes pratiques à prendre en considération pour préserver la bonne entente dans l’immeuble. 

Prévenir ses voisins avant le début des travaux de rénovation

Avant le commencement du chantier, il est primordial d’aller informer vos voisins que des travaux vont commencer dans votre logement. Au regard de leur nature et des éventuels désagréments à prévoir, n’hésitez pas à les avertir en toute transparence afin qu’ils puissent s’y préparer. De cette manière, ils seront beaucoup plus à même de supporter avec sérénité vos travaux. En plus d’aller leur parler un à un, vous pouvez également afficher une note d’information dans le hall d’entrée explicitant la durée et la nature des travaux. L’annonce de votre rénovation peut également être réalisée lors d’une réunion de copropriété.

Établir un constat d’huissier

Au cours de vos travaux, de nombreux imprévus peuvent arriver. Il convient d’anticiper au maximum le déroulement du chantier afin d’éviter les mauvaises surprises. Selon l’ampleur et la nature des travaux, - également l’ambiance au sein de la copropriété -, il peut être intéressant de faire constater par un huissier l’état des parties communes ou des parties du logement attenant au vôtre. 

Idéalement accompagné de votre architecte ou de votre maître d’ouvrage, l’huissier vérifiera minutieusement l’état des parties communes du sol, en passant par les murs jusqu’au plafond et joindra des photographies à l’appui.

Limiter au maximum les nuisances sonores

Il existe de nombreuses nuisances causées par les travaux mais celles liées au bruit sont parmi les plus redoutés des voisins. Accompagnées de vibrations plus ou moins intenses, les nuisances acoustiques doivent être réduites à leur minimum. 

Aussi, les travaux de rénovation s’inscrivant dans la durée doivent respecter un cadre horaire stricte, fixé par le Conseil National du Bruit : pas de bruit entre 20h et 7h du matin ainsi que les dimanches et jours fériés. Le dimanche matin, seuls les travaux légers sont autorisés entre 10h et 12h. 

Le conseil du juriste : pensez à vous renseigner en mairie sur les horaires des travaux car ceux-ci peuvent varier d’une commune à une autre. 

Prévenir la poussière dans les parties communes

La poussière fait partie du quotidien des travaux et peuvent rapidement envahir non seulement l’intérieur de votre logement mais également s’infiltrer dans les parties communes. En plus de protéger votre habitat correctement, il est par ailleurs prudent en tant que propriétaire de prévoir le plus régulièrement possible des séances de nettoyage. Dans cette démarche, n’hésitez pas non plus à demander aux professionnels qui interviennent sur votre chantier de limiter les allers-retours d’évacuation de gravats et de concentrer cette activité sur une seule et même journée dans la mesure du possible. 

Les sols et les murs des parties communes sont particulièrement exposés pendant les travaux. Une tâche de peinture sur le parquet ou des traces de frottement sur la peinture sont très vite arrivés. Pour éviter ces désagréments, pensez à protéger au maximum les parties exposées à l’aide de films de protection. Ces équipements supplémentaires doivent être pris en considération dans le calcul de votre budget.

Aérer le logement pendant toute la durée du chantier

Autre nuisance liée aux travaux : les odeurs de peinture, de détergents ou de plâtre. Pour éviter qu’elles ne se propagent dans les espaces communs et ne s’immiscent chez vos voisins, pensez à aérer correctement votre appartement en effectuant des courants d’air. 

Anticiper les divers désagréments

Tous les types de désagréments liés aux travaux peuvent être atténués et relativisés lorsqu’ils sont anticipés. En tant que propriétaire et mandataire des travaux, c’est à vous qu’incombe l’information des autres copropriétaires. Une coupure d’électricité ou d’eau devront par exemple faire l’objet d’une notice explicative auprès du voisinage, suffisamment en amont des travaux. Communiquez le plus possible avec l’entreprise responsable du chantier pour connaître à l’avance ces évènements.