Transformation d’un local commercial en appartement
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Dans les villes, on observe de plus en plus une pénurie de logements. Pour y faire face et afin de répondre à une demande toujours croissante, beaucoup sont tentés de racheter des locaux commerciaux afin de les transformer en habitation. Si la démarche est attrayante, il faut toutefois savoir qu’au niveau tant juridique qu’administratif, de nombreuses contraintes peuvent survenir. Quelles sont les formalités et les démarches administratives à effectuer lorsque l’on se lance dans un tel projet de rénovation ? Quels sont les travaux à prévoir pour transformer un local commercial en habitation ? Décryptage dans l’article.
Transformation d’un local commercial en appartement : formalités et démarches administratives
Du fait de leur position au rez-de-chaussée et du manque de luminosité, les locaux commerciaux ont longtemps été négligés par les potentiels acquéreurs qui n’imaginaient pas en faire un logement. Pourtant, ces dernières années, avec le peu de biens immobiliers proposés à la vente sur le marché, beaucoup se sont tournés vers ce type d’achat qui, après avoir subi une transformation dans les règles de l’art, peut devenir un véritable cocon agréable à vivre et atypique. Quelles sont les formalités et les démarches administratives pour voir aboutir votre projet ? On fait le point.
Consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre ville
Vous avez repéré un local commercial dont vous percevez le potentiel pour en faire un lieu d’habitation ? Avant de penser à aller plus loin, vous devez dans un premier temps consulter le PLU de votre commune. Ce document renseigne différentes informations qui peuvent vous être très utiles, et notamment le zonage qui vous indiquera la possibilité ou non de changement d’activité, et donc de transformer le bâtiment commercial en logement. Le PLU vous donnera également de précieuses indications sur les éventuelles contraintes architecturales à respecter, qui conditionneront le champ des possibles de vos travaux.
Vérifier le règlement de copropriété
Le plus souvent, le fonds de commerce se situe au rez-de-chaussée d’un immeuble qui héberge des habitations aux étages. Si tel est votre cas, vous avez absolument vous enquérir du règlement de copropriété afin de vous assurer qu’aucune clause ne vous empêche de réaliser une telle transformation.
Si votre projet de transformation d’un local commercial en local d’habitation aboutit au changement de destination de l’immeuble, vous devrez déposer un dossier auprès du syndic afin qu’un vote puisse avoir lieu. Pour pouvoir débuter votre chantier, chaque propriétaire doit avoir exprimé son accord. Sans l’unanimité, le projet ne peut aboutir. Ceci étant dit, les changements de destination des locaux commerciaux en habitation sont généralement bien mieux accueillis par les copropriétaires que la réciproque.
Par ailleurs, ce règlement peut aussi promulguer certaines règles relatives à la nature des travaux possibles (suppression de la vitrine, modification de la façade extérieure, etc.).
Vérifier les raccordements
N’ayant pas été conçu pour un usage d’habitation, il se peut - c’est rare mais cela peut arriver - que le local commercial n’ait pas été raccordé aux divers réseaux d’eau et de tout à l’égout (voire même dans de très rares cas, d’électricité), auquel cas il faudra prévoir les travaux pour effectuer ces raccordements, ce qui aura un petit impact sur la facture de votre chantier de transformation.
Demander les autorisations nécessaires
Votre projet de rénovation semble en bonne voie au regard du PLU et du règlement de copropriété ? Il vous reste à présent à demander les autorisations nécessaires pour pouvoir enfin débuter votre chantier. Selon les cas, vous devez demander soit un permis de construire si vous envisagez de modifier les structures porteuses du bâtiment ou l’aspect visuel de la façade (un remplacement de vitrine pour un vitrage translucide assurant votre intimité entre dans ce cas de figure), soit une déclaration préalable si vous ne prévoyez pas de telles modifications. Notez en outre que pour une surface supérieure à 150 mètres carrés, vous avez l’obligation de faire appel à un architecte.
Enfin, les travaux ayant un impact sur la structure et la façade du bâtiment sont soumis à autorisation de la copropriété et devront au préalable être votés et acceptés en assemblée générale.
Effectuer les démarches auprès des impôts fonciers
Lorsque vous effectuez un changement de destination comme c’est le cas ici avec la transformation d’un local commercial en habitation, il est nécessaire d’en informer les services des impôts fonciers afin qu’ils fassent les modifications qui s’imposent en termes d’impôts fonciers et de taxe d’habitation. Notez qu’à la suite des travaux, vous disposez pour cela d’un délai de 90 jours.
Bon à savoir : la taxe foncière est calculée en fonction du nombre de mètres carrés des locaux et de leur destination.
Quels sont les travaux envisageables pour rénover un local commercial en habitation ?
La nature des travaux de rénovation que vous allez effectuer dépend de nombreux facteurs tels que l’état et la disposition du local commercial, l’aménagement que vous souhaitez y faire ou encore votre budget pour concrétiser ce projet. Voici toutefois quelques exemples concrets des travaux les plus couramment réalisés dans ce contexte.
Mise aux normes des installations
Même si la plupart des locaux sont raccordés à l’électricité et à l’eau potable, l’affectation n’étant pas la même, une remise aux normes peut s’avérer nécessaire pour pouvoir les rendre habitables.
Aménagement d’une cuisine et d’une salle de bains
Cela paraît logique, ces deux pièces sont bien évidemment le plus souvent absentes d’un bâtiment commercial et font partie des incontournables de votre rénovation. La position des arrivées et surtout des évacuations d’eau conditionnera fortement vos possibilités d’aménagement. Si vous décidez d’installer celles-ci dans un éventuel sous-sol, l’installation d’une pompe de relevage pour évacuer les eaux usées sera vraisemblablement nécéssaire.
Modification des structures porteuses
Selon vos souhaits et vos besoins en termes d’aménagement, il se peut que vous ayez besoin de réaliser des travaux touchant les structures porteuses du local. Il peut par exemple s’agir de la création d’un muret mi haut en façade surmonté d’une verrière pour faciliter l’aménagement de votre intérieur, ou encore du décaissement d’un sous-sol bas de plafond ou de la modification du plancher bas pour créer un souplex.
Modification de la vitrine
Pour la transformation de votre local en appartement, la modification de la vitrine est généralement une étape indispensable à vos travaux de rénovation, à moins de l’occulter par un rideau coulissant, ce qui n’est ni confortable d’un point de vue thermique, ni agréable du point de vue de l’intimité ou de la luminosité. Choisissez des fenêtres ou une baie vitrée bien isolée(s) à la fois au niveau thermique et acoustique et veillez à opter pour des ouvertures suffisantes afin d’apporter une bonne luminosité à l’intérieur. Autre prérequis pour assurer votre intimité et votre sécurité : privilégiez des verres antieffraction et translucides.
Aménagement intérieur
Transformer un ancien local commercial en habitation suppose une réflexion poussée sur la luminosité.
N’hésitez pas à opter pour des cloisons ajourées ou des verrières pour délimiter vos différents espaces. Si vous aménager un souplex, la mise en œuvre d’un plancher de verre est une bonne solution pour apporter la lumière naturelle en sous-sol.
