Permis de construire, déclaration : quelle autorisation pour quels travaux ?

Vous voulez faire construire une extension, remplacer votre mur de clôture, créer de nouvelles ouvertures, remplacer votre couverture, ravaler votre façade en modifiant l’aspect ou la teinte, poser des fenêtres de toit, changer la destination d’un local, construire une piscine… tous ces travaux sont soumis aux règles locales d’urbanisme, qui sont définies dans le PLU de votre commune. Explications.

Le PLU, document officiel

Votre projet de travaux doit être conforme aux règles d’urbanisme applicables dans la commune où vous habitez. Celles-ci sont en général définies par le plan local d’urbanisme (PLU). Le PLU est le juge de paix en ce qui concerne les travaux de construction, de rénovation extérieure, d’agrandissement... C’est lui qui régit et établit la liste de ce que vous êtes en droit de faire, et de ne pas faire. Quelle que soit l’importance du projet, il doit respecter les contraintes définies dans ce document officiel.

Si votre localité n’est pas sous le régime du PLU, c’est le code de l’urbanisme qui s’appliquera à votre projet.

En fonction de la nature des travaux, vous devrez également demander et obtenir des autorisations de travaux (un permis de construire ou une déclaration de travaux), dans tous les cas, respecter un certain nombre de procédures. Si vous enfreignez l’une de ces règles, vos voisins peuvent être en mesure de s’opposer à votre projet ou, si les travaux sont déjà réalisés, d’obtenir soit la démolition de la nouvelle construction, soit la remise dans son état d’origine.

Avant tout projet de travaux, il est donc vivement recommandé de vous rendre dans la mairie de votre commune : vous pourrez consulter le PLU et les autres documents d’urbanisme applicables. Auprès du service d’urbanisme, vous obtiendrez la liste des démarches et des procédures à respecter en fonction de la nature des travaux que vous comptez réaliser. Vous pourrez enfin y retirer les imprimés officiels de la demande du permis de construire ou de la déclaration des travaux. 

Dernière recommandation : ne contournez surtout pas la loi, même si vous avez, par exemple, l’accord de votre voisin pour une extension illégale, une ouverture de fenêtre non conforme, etc. Dans la plupart des cas, le délai de prescription est de dix ans. Cela signifie que durant l’intégralité de cette période, tout nouvel acquéreur de la maison de votre voisin - ou n’importe quelle autre personne - peut dénoncer ces travaux illicites et obtenir que vous remettiez les lieux dans leur configuration d’origine, ce qui revient à démolir ce qui a été illégalement construit.

Respecter les droits de vos voisins

Vous devez veiller à ce que les aménagements envisagés ou la nouvelle construction ne causent pas un préjudice important à vos voisins. Le garage édifié sur votre terrain, par exemple, prive la maison voisine d’ensoleillement ? Le propriétaire est en droit de demander des dommages et intérêts en justice, au nom de la théorie du « trouble anormal du voisinage ». Et vous pourriez, par conséquent, être condamné à lui verser une indemnité, alors que vous n’avez commis aucune faute et avez respecté toutes les règles applicables…

Le cas des travaux en secteur protégé

Votre maison ou votre appartement se trouve à moins de 500 mètre d’un monument historique ? Il est donc en secteur protégé, également appelé zone ABF. 

Ces dernières ont été créées pour mettre en valeur les centres historiques ou présentant un intérêt patrimonial. Elles font l’objet de règles et de prescriptions particulières. Tous les projets de construction, de rénovation et d’aménagement contenus dans le périmètre de ces secteurs doivent être soumis à l’architecte des bâtiments de France (ABF) de votre département.

Après étude, son accord peut être assorti de prescriptions, concernant les matériaux employés par exemple, assurant que votre projet ne portera atteinte ni à la conservation ni à la mise en valeur du monument historique et de ses abords. En cas de refus de la part de l’ABF, un recours pourra être exercé auprès du service de l’urbanisme de votre mairie.

Le cas du changement d’affectation d’un bâtiment

Des autorisations de travaux sont nécessaires lorsque l’on change la destination d’une pièce ou d’un local (la transformation d’un garage, d’une cave ou d’un grenier en pièce à vivre par exemple).

Ne procédez pas à des changements d’affectation sans autorisation, et cela même s’ils ne se remarquent pas ou peu de l’extérieur, comme la transformation d’un bâtiment agricole en un lieu d’habitation. Il se peut que vos travaux demeurent « confidentiels » durant un moment, mais l’État et le fisc vous rattraperont forcément un jour. Dans un premier temps, vous ne pourrez de toute façon pas à assurer en « multirisques habitation » un bien qui, à l’origine, n’est pas destiné à être habité. Ensuite, vous n’êtes pas à l’abri d’une dénonciation, le cas étant assez courant. Enfin, les investissements engagés pour rendre ce bien habitable seront impossibles à rentabiliser, puisque le jour où vous voudrez vendre, cela restera officiellement un local agricole, avec une valeur marchande limitée à celle d’un local agricole.

Ces trois documents appartiennent à la famille des « autorisations d’urbanisme ». En les délivrant, la commune vérifie la conformité de travaux conséquents par rapport aux règles d’urbanisme qui sont définies dans son PLU, consultable en mairie.

Le permis de construire est obligatoire pour tous les travaux impliquant une nouvelle construction et pour certains travaux sur une construction existante. L’obligation s’applique notamment dans les cas suivants. 

• Vous faites construire votre maison sur un terrain que vous venez d’acheter. Cela est également valable si vous faites construire une maison dans un lotissement qui, lui, a déjà reçu un permis d’aménager ou une déclaration préalable. 

• Vous réalisez une surélévation ou une extension sur une construction existante, qui crée une surface de plancher ou d’emprise au sol de plus de 20 m2 (de nombreuses exceptions s’appliquent comme vous le verrez ci-dessous).

• Vous souhaitez modifier l’aspect extérieur d’une construction protégée ou située dans un secteur protégé (en zone ABF, c’est-à-dire à moins de 500 m d’un monument historique).

• Vous avez acheté une boutique et souhaitez la transformer en habitation : on parle de changement de destination du local. Le permis de construire s’impose si vous intervenez sur la structure ou la façade du bâtiment.

Si le permis de construire est obligatoire pour tout projet de surélévation, notez que, dans beaucoup de zones, le seuil pour les extensions est différent. 
Ainsi, si le bâtiment est situé dans une zone urbaine d’une commune encore couverte par un plan d’occupation des sols (POS) ou bien, cas le plus fréquent, régie par un Plan Local d’Urbanisme, le permis de construire ne sera obligatoire qu’à partir de 40 m² de surface créée. 

D’autre part, si vos travaux d’extension visent à augmenter la surface de plancher de plus de 20 m², et que la surface totale de la construction après travaux dépasse les 150 m² (le seuil a été abaissé par décret de 170 à 150 m² au 1er mars 2017), le permis de construire sera obligatoire. 

Bon à savoir : vous pouvez déposer un permis de construire pour un bien qui ne vous appartient pas, ou qui ne vous appartient pas encore. La personne qui étudiera la demande vérifiera uniquement que le projet est en conformité avec le plan local d’urbanisme (PLU). Elle devra toutefois avoir la confirmation que vous avez bien l’accord du propriétaire. C’est également vrai dans le cas d’un bien en indivision.

Le permis d’aménager, qui permet à l’administration de vérifier les aménagements affectant l’utilisation du sol, et le permis de construire font l’objet d’un formulaire commun. Si votre projet comprend à la fois des aménagements, des constructions et des démolitions, vous pouvez demander un seul permis.

Le formulaire de permis de démolir (Cerfa n°13405) doit être utilisé pour les projets de démolition totale ou partielle d’une construction protégée ou située dans un secteur protégé.

Démarches et délais pour obtenir un permis de construire

Le dépôt d’un permis de construire peut, en fonction du type de travaux à entreprendre, être plus ou moins complexe à réaliser. Pour être certain de ne pas commettre d’erreur, il est conseillé de faire appel à un professionnel. Ses compétences permettront de présenter un projet conforme à la réglementation et de défendre votre permis de construire auprès des autorités compétentes.

Depuis le 1er mars 2017, pour obtenir un permis de construire, la loi oblige au recours à un architecte pour les projets de construction ou d'extension de maison individuelle de plus de 150 m² de surface de plancher. Sous ce seuil, vous pouvez faire appel aux services d'experts en urbanisme, spécialisés dans l’obtention des autorisations pour votre projet de travaux (permis de construire et déclaration préalable de travaux) via un service en ligne. À noter également que le recours à un architecte n'est jamais obligatoire pour une déclaration préalable de travaux.

En pratique, vous devez faire votre demande de permis de construire via le formulaire Cerfa n°13406. Vous devez déposer votre dossier de demande de permis de construire en plusieurs exemplaires (généralement 4) dans la mairie de votre commune. Vous pouvez également envoyer votre dossier en lettre recommandée avec Accusé de Réception.

Il est constitué, à minima :

• Du formulaire de demande de permis de construire, à retirer en mairie,
• Du plan de situation du terrain (échelle comprise entre 1/500 et 1/25000),
• Du plan de masse des constructions à édifier, des surélévations ou des extensions,
• Des plans de façades de la maison avant et après travaux,
• Du volet paysager (c’est-à-dire la façon dont le projet s’intègre dans le paysage actuel).

Pensez bien à conserver un exemplaire de votre demande !

Si votre dossier est complet, vous recevrez sous 15 jours un avis de réception précisant la date et le numéro de l’enregistrement de votre demande, ainsi que le délai d’instruction. Ce délai est généralement de 2 mois, mais peut atteindre 4 mois si l’accord des Bâtiments de France est nécessaire.

Vous n’avez pas reçu de courrier de la mairie à l’issue du délai d’instruction ? C’est, qu’en principe, elle ne s'oppose pas à votre projet. Par mesure de sécurité, mieux vaut demander à la mairie un certificat attestant de son absence d'opposition à la réalisation du projet.

Une fois votre demande de permis acceptée, vous devez l’afficher sur votre façade pendant 2 mois : c’est après ce délai de recours aux tiers que vous pourrez débuter sereinement vos travaux...

A noter : un permis de construire a une durée de validité de 3 ans. Il est possible de le prolonger d’un an, par deux fois ce qui porte sa durée de validité à 5 ans maximum.

La déclaration préalable est utilisée pour déclarer des aménagements, des constructions ou des travaux non soumis à permis. Elle permet elle aussi à l’administration de vérifier que votre projet respecte les règles d’urbanisme de votre localité. 

La déclaration de travaux est nécessaire pour les travaux de moyenne importance, comme dans les cas suivants.

• Vous souhaitez construire un garage ou une dépendance dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est comprise entre 5 et 20 m². En-dessous de 5 m², vous n’avez pas besoin d’autorisation ; au-delà de 20 m², le permis de construire est obligatoire à moins que la zone où vous construisez ne soit régie par un PLU ou un POS (et alors la limite passe à 40 m²).

• Vous voulez construire un mur de 2 mètres de haut ou plus entre votre propriété et celle de votre voisin.

• Vous projetez d’installer une piscine non couverte avec un bassin compris entre 10 m² et 100 m² de superficie, ou une piscine couverte de la même surface avec une couverture qui ne dépasse pas 1,80 m de hauteur. 

• Vous envisagez de remplacer une fenêtre ou une porte, de percer un mur extérieur pour créer une nouvelle fenêtre, de repeindre votre façade d’une autre couleur… En clair, sont concernés tous les travaux qui entraînent une modification de l’aspect extérieur du bâtiment.

• Vous prévoyez des travaux de ravalement dans un espace protégé (par exemple, si vous habitez tout près d’un monument historique).

• Vous souhaitez changer la destination d’un local, pour y habiter, sans avoir recours à des travaux touchant aux structures porteuses ou à la façade. Il en va de même pour la transformation d’un grenier en espace de vie.

Démarches et délais pour une déclaration préalable de travaux

Pour effectuer votre déclaration préalable de travaux, vous devez :

• Compléter le formulaire de déclaration et y associer un plan de masse de la maison, ainsi qu’un schéma représentant les modifications apportées aux façades (avant travaux / après travaux) ; 
• Déposer le dossier, généralement en 3 exemplaires, à la mairie, contre un reçu ;
• Conserver un exemplaire pour vous !

Le délai d’instruction d’une déclaration de travaux est d’un mois. Pensez à bien afficher sur votre façade la mention de non-opposition ou la notification de prescription, pendant toute la durée des travaux (et au moins pendant 2 mois si vos travaux durent moins longtemps). Attention : la décision de non-opposition n’est définitive qu’en l’absence de recours ou de retrait. Sachez en effet que :

• Dans le délai de 2 mois à compter de son affichage sur le terrain, sa légalité peut être contestée par un tiers devant le tribunal administratif ;
• Dans le délai de 3 mois après la date de la déclaration préalable, l’autorité compétente peut la retirer, si elle l’estime illégale.

Il est donc préférable d’attendre un délai de 2 mois après notification avant de vous lancer. Et pour conserver des relations de bon voisinage, parlez de votre projet à vos voisins !

Pour tous les autres travaux non soumis à formalités, si vous souhaitez par exemple construire un abri de jardin de moins de 5 m2 ou une piscine de moins de 10 m2, aucune formalité n’est à prévoir. Cependant, ces travaux devront respecter les règles d’urbanisme de votre commune, qui sont définies dans le PLU

Agrandissement, démolition, construction nouvelle… vous l’aurez compris, les démarches que vous aurez à effectuer dépendront bien évidemment des travaux que vous envisagez. Pour être au clair sur tous ces documents, renseignez-vous auprès des services d’urbanisme de votre localité et n’hésitez pas à demander l’avis d’un professionnel de votre région.