Comment transformer une maison en deux appartements ?

Votre maison est trop vaste pour vous ? Vous n’occupez que la moitié des pièces ? Pourquoi ne pas en occuper une partie pendant que vous louez l’autre ? Diviser sa maison en deux lots vous permet de valoriser votre patrimoine et de toucher des revenus complémentaires issus de la location. Voici ce qu’il faut savoir pour mener à bien votre projet.

Transformation de maison en deux appartements : quels sont les prérequis ?

Avant de vous lancer dans vos travaux, sachez que toutes les habitations n’offrent pas forcément la possibilité d’être divisées en deux espaces de vie distincts. Découvrez les règles et conditions requises pour que cela soit envisageable : 

Une surface minimale à avoir.
Pour que votre dossier obtienne l’autorisation de la mairie et que vos travaux de rénovation puissent débuter, la surface de chacun des deux lots créés par la division ne doit pas être inférieure à 14 mètres carrés et son volume ne doit pas être inférieur à 33 mètres cubes. Pour vous en assurer, il est préconisé de faire appel à un architecte avant d’envisager la transformation de votre habitation.

Votre maison ne doit pas être soumise à un arrêté de péril.
Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un arrêté de péril, cela signifie que sa solidité est remise en cause. Dans une telle situation, au regard du danger potentiel, la mairie détient le pouvoir de vous contraindre à effectuer des travaux de consolidation. Par ailleurs, aucune transformation n’est possible en l’état. Dans le cadre d’un arrêté de péril, en tant que propriétaire, sachez que vous n’avez pas le droit de mettre votre maison ou appartement en location ou en vente.

La division doit maintenir la connexion aux différents réseaux au sein des deux appartements.
Dans le cadre de la transformation de votre habitation en deux logements distincts, chaque appartement doit pouvoir bénéficier de l’accès à l’électricité, au réseau d’évacuation des eaux usées ainsi qu’à l’eau potable. Si ce n’est pas le cas, des travaux de rénovation peuvent être envisagés pour changer la donne.

Après vous être assuré que votre maison peut être divisée en deux lots, il faudra vous renseigner sur les différentes démarches administratives et autorisations à demander. Voici de quoi vous éclairer sur le sujet.

Avant de concrétiser votre projet de rénovation, il est impératif d’aller consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre commune. Ce document vous informera en effet sur toutes les règles et contraintes relatives à votre logement. Si aucune modification extérieure ni extension du bâti n’est prévue dans vos travaux, les démarches s’arrêtent là.

Dans le cas contraire, certaines mesures sont à prévoir : 

• En cas d’extension de la maison d’une surface supérieure à 40 mètres carrés (20 m² si vous êtes en zone non régie par un PLU) ou de plus de 20 m² et qui engendre une superficie totale excédant les 150 mètres carrés, un permis de construire est requis.

• Pour la création d’une extension dont la surface est comprise entre 5 et 40 mètres carrés (20 m² si c’est le RNU qui s’applique), une simple déclaration préalable est demandée.

• Lorsque l’aspect extérieur de la maison est légèrement modifié (pose de nouvelles fenêtres, changement de porte d’entrée, construction d’une véranda etc.), il conviendra de respecter les contraintes imposées par le PLU et de déposer une déclaration préalable de travaux (prévoyez un délai de réponse d’un mois à compter du dépôt du dossier). Si en revanche les travaux sont plus lourds (modification en profondeur de la façade ou intervention sur les structures porteuses), un dossier de permis de construire doit être constitué (délai de réponse d’environ deux mois). 

Pour une maison classée ou située au sein d’un secteur protégé, votre demande devra être validé par l’Architecte des Bâtiment de France.

Vous souhaitez diviser votre maison en deux appartements mais vous ne savez pas vraiment par quels travaux de rénovation commencer ni pour quels aménagements opter ? Nos experts vous guident pour mener à bien votre projet. 

Même s’il est possible de laisser une entrée commune, vous devez néanmoins prévoir un accès individuel et sécurisé pour les deux appartements. Au regard de la configuration de votre habitation, il sera alors peut être nécessaire de revoir la distribution de l’espace.

Prévoir des travaux de plomberie

Si la présence de deux salles de bain reste assez commune dans une maison, il est toutefois rare d’y voir deux cuisines. Aussi, il sera sans aucun doute utile d’envisager des travaux de plomberie pour chaque appartement afin de les raccorder aux réseaux et de les équiper chacun d’une cuisine individuelle. En fonction de la configuration existante, il faudra peut-être déplacer les canalisations (descentes et arrivées d’eau) pour que chaque appartement dispose de sa propre salle de bain.

Individualiser les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité

Afin de pouvoir diviser les charges et payer sa propre consommation, le droit français (et plus particulièrement la loi SRU) impose que pour chaque appartement, les compteurs soient séparés.

Il peut être judicieux de revoir votre système de chauffage afin de pouvoir individualiser les compteurs. En effet, en présence d’une chaudière, la tâche se révèle souvent plus complexe à réaliser. A minima, prévoyez des systèmes de régulation qui permettent à chaque locataire de choisir sa température de chauffage.

Réaliser une bonne isolation acoustique entre les deux logements

Pour ne pas avoir l’impression de vivre dans la même habitation que vos voisins, il est par ailleurs important de penser à la bonne isolation phonique des pièces de chaque appartement. 

Procéder à la séparation du jardin en deux lots

Concernant le terrain, au regard de vos souhaits, il peut être judicieux de penser à le séparer en deux parcelles distinctes. Sachez qu’en cas de vente, ce type d’aménagement est préférable.

Réfléchir à des espaces mutualisés

En fonction de vos usages et du projet de location que vous envisagez, vous pouvez également mener une réflexion sur les espaces potentiellement mutualisables. Il n’est en effet pas idiot de mutualiser certaines pièces techniques comme la buanderie ou le cellier pour gagner de la place et optimiser la surface de chaque logement.  Si tel est votre choix, n’oubliez pas de faire figurer les règles d'utilisation de ces parties communes dans un règlement intérieur (ou un règlement de copropriété si vous réalisez votre transformation dans un objectif de vente).

Lorsque vous décidez de diviser votre logement en deux lots, le statut de votre habitation n’est plus le même et certaines conséquences fiscales doivent par ailleurs être prises en considération. Explications. 

La question de la copropriété

Lorsqu’un logement est divisé en deux appartements, la question de la copropriété revient souvent. En réalité, si le propriétaire des deux lots reste le même, cette problématique n’a pas lieu d’être. En revanche, si le propriétaire se décidait à vendre l’un des logements alors l’habitation devra être soumise à un statut de copropriété. 

Dans tous les cas, lors d’une séparation de bien immobilier en deux logements, votre maison sera considérée par l’administration de la même manière qu’un immeuble collectif. 

Les conséquences fiscales 

Lorsque la rénovation d’une maison induit un tel changement, vous avez l’obligation en tant que propriétaire de déclarer aux impôts la division de votre logement. Les taxes foncières et d’habitation s’en verront modifiées.