Achat de maison à rénover : que mettre dans le budget ?

Lorsque l’on souhaite acquérir une maison, qu’elle soit à rénover ou non, on met généralement en balance son prix de vente et nos critères de choix personnels, tels que sa surface, son nombre de pièces voire de chambres, son cachet, son potentiel, le terrain où elle se situe, la présence ou non d’un jardin…

En fonction des cas, les honoraires de l’agence immobilière sont supportés soit par le vendeur, soit par l’acquéreur, ou, plus rarement, répartis entre les deux parties. 

S’ils sont supportés par le vendeur, ces frais d’agence viennent s’intégrer dans le prix de vente du bien, sur la base duquel les frais de notaire qui incombent à l’acquéreur seront calculés. 

Les frais de notaire sont généralement compris entre 7% et 8% du prix de vente du bien.

A noter : si les frais d’agence sont pris en charge par l’acquéreur et clairement mentionnés sur le compromis de vente, ils ne rentreront pas dans l’assiette de calcul des frais de notaire, ce qui peut permettre de diminuer un peu le prix d’achat final de la maison (prix de vente net + frais de notaire + honoraires d’agence).

Le prix d’achat d’une maison, même en incluant les frais de notaire et les éventuels honoraires d’agence, n’est pas suffisant pour définir le budget qu’induit son acquisition. 

Il faut ajouter les taxes foncières et d’habitation, les factures d’énergie, les coûts de maintenance et d’entretien et le montant des travaux de rénovation. Sans oublier le coût du crédit et de son assurance, car il est plutôt rare d’acheter une maison comptant !

Le budget d’achat d’une maison s’appréhende donc de façon globale et sur le long terme : votre plan de financement (et donc vos frais mensuels relatifs au projet) doit tenir compte de tous ces coûts cachés derrière une étiquette énergétique, un diagnostic technique, un règlement de copropriété…

La promesse de vente que vous allez signer doit obligatoirement comporter, dans ses annexes, le dossier de diagnostic technique obligatoires : un pavé qui n’est pas nécessairement très digeste, mais qui doit se lire avec attention !

En effet, le DDT, réalisé à la charge du vendeur, a pour vocation de vous informer, en tant que futur acquéreur, sur l’état du bien. Du diagnostic d’assainissement en cas d’ANC à l’état de l’installation électrique et de l’installation de gaz, en passant par le diagnostic de performance énergétique du bâtiment, la présence éventuelle d’amiante, de plomb, de radon, de termites, de mérules, ce dossier vous donne de sérieux indices sur les travaux qui seront indispensables immédiatement ou à terme pour assurer votre sécurité dans votre futur logement.

Selon ce que vous découvrirez dans ce dossier, vous pourrez le cas échéant négocier le prix de vente pour couvrir une partie des travaux qui s’imposent. 

En complément de ce dossier et si vous avez des points qui vous ont mis la puce à l’oreille lors de la visite, vous pouvez également faire réaliser de votre côté des diagnostics complémentaires. Stabilité de la structure, problèmes d’humidité, état de la plomberie et des réseaux de chauffage et de ventilation, de la toiture…  Pour une somme allant d’environ 500 € à 1500 €, vous aurez une vision plus précise des éventuels postes de travaux complémentaires à prévoir.  

Notre conseil : confiez la réalisation de ces diagnostics complémentaires à un architecte qui pourra ensuite vous accompagner dans la conception et le suivi des travaux.

Lorsque l’on achète une maison à rénover, il y a différents types de travaux à prendre en compte, auxquels on pense plus ou moins directement.

Les travaux qui viennent immédiatement à l’esprit sont ceux qui ont vocation à la rendre belle et fonctionnelle, adaptée à notre goût et nos besoins : rafraîchissement des revêtements, aménagement intérieur et réorganisation de la circulation, rénovation de la salle de bain, nouvelle cuisine, extension… Ce sont les travaux qui se voient… et qui se montrent !

Viennent ensuite les incontournables, les indispensables pour la rendre vivable et sûre : la rénovation d’une toiture qui fuit, le changement d’une chaudière en fin de vie, la mise aux normes de l’électricité… 

Et enfin, les travaux qui ne se voient pas, mais qui permettent de rendre la maison plus salubre, plus durable, plus économe - et donc plus rentable sur le long terme : l’isolation, la ventilation, la régulation thermique… 

On a tendance à privilégier naturellement les travaux qui se voient et on ne peut se passer des indispensables, mais on néglige trop souvent ceux qui ne se voient pas. Or, acquérir une maison à rénover, c’est l’occasion de faire des travaux plus complexes à réaliser après l’emménagement et de lier les travaux esthétiques avec des travaux de rénovation lourde ou énergétique, ce qui permet : 

• De pérenniser les travaux esthétiques (de nouvelles peintures sur un mur souffrant de remontées capillaires n’auront un effet cache misère que très temporaire, …)

• De préserver votre santé et d’améliorer votre confort (une ventilation insuffisante ou des problèmes d’humidité nuiront par exemple à la qualité de votre air intérieur, une isolation renforcée et une bonne régulation thermique vous apporteront un réel confort au quotidien…) 

• D’alléger votre budget dépenses sur le long terme en réduisant directement vos factures d’énergie et en faisant des économies d’échelle en couplant les travaux

Fiabiliser la plomberie sanitaire pour éviter des dégâts des eaux ultérieurs, profiter d’un ravalement de façade ou d’une réfection de la toiture pour améliorer également l’isolation de la maison, améliorer la ventilation de la maison pour contrer les problèmes d’humidité et éviter le décollement prématuré de ce nouveau papier peint que vous avez mis tant de temps à choisir, revoir l’isolation de la maison en parallèle d’un changement de système de chauffage pour éviter de le surdimensionner et baisser ainsi les consommations d’énergie…

Vous l’aurez compris, en termes de stratégie de travaux lorsque l’on acquiert une maison à rénover, il est plus rentable d’embarquer la rénovation lourde dès le début, quitte à reporter certains travaux purement esthétiques à un peu plus tard si des arbitrages sont nécessaires…

Lorsque vous achetez une maison pour votre résidence principale, le fait d’intégrer des travaux de rénovation importants dans le projet peut également faciliter son financement, grâce aux aides à la rénovation énergétique.

> Le Prêt à taux zéro, remboursable sur 25 ans maximum, permet de financer jusqu’à 40% du coût total de l’opération (achat + travaux) sous certaines conditions. Pour pouvoir y prétendre, vous devez ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les deux dernières années et rentrer dans les critères de ressources qui l’encadrent. L’obtention du prêt sera également liée à la localisation du bien que vous souhaitez acquérir et à la réalisation de travaux conséquents, qu’il s’agisse de créer de la surface habitable, de faire des économies d’énergie ou de réhabiliter et d’aménager le logement.

> Les aides aux travaux de rénovation, telle que Ma Prime Rénov' ou l’ECO-PTZ (prêt à taux zéro accessible sans condition de ressources), permettent de financer une partie des travaux d’amélioration de la performance énergétique de votre maison (travaux d’isolation, installation d’un système de chauffage performant, recours aux énergies renouvelables… ), qui par ailleurs et comme on l’a vu plus haut, réduiront immédiatement le montant mensuel de vos factures d’énergie et augmenteront la valeur verte de votre logement !

A noter également : agrandir peut ouvrir le droit à une exonération de taxe foncière pour une durée de 2 ans, notamment en cas de surélévation ou d’extension latérale.

Vous voila plus au clair sur le budget à prévoir lorsque l’on achète une maison à rénover. Vous venez justement de signer le compromis de la maison de vos rêves et souhaitez avoir une idée précise du montant des travaux à réaliser ? N’hésitez pas à vous adresser directement à un professionnel !