Construire une extension de maison : conseils pour un agrandissement bien mené !

Lorsque l’on prend la décision d’agrandir sa maison, la première et principale raison est de gagner de précieux mètres carrés pour un cadre de vie plus pratique, plus agréable. Qu’elle soit horizontale (en agrandissant l’espace au sol), verticale (en créant un ou plusieurs étage(s) supplémentaire(s)) ou vers le bas en décaissant son sous-sol, l’extension de maison outre le fait que vous restiez dans cette maison que vous aimez, présente bien des avantages.

Une solution économique et simple d’un point de vue logistique

Lorsque nous trouvons notre maison trop petite, la première idée qui nous vient à l’esprit est le déménagement. Toutefois, en plus d’être contraignante, d’engendrer de nombreuses démarches et de devoir faire prendre de nouveaux repères à toute la famille, cette solution est en plus très onéreuse. Entre le transport de vos meubles et l’achat ou la construction d’un nouveau bien, les crédits relais, la facture peut vite donner le tournis. L’extension de maison pourra alors s’avérer être une alternative économique et au final, plus simple à mettre en œuvre.

Pour ce qui est d’épargner vos finances, sachez qu’une extension horizontale est légèrement moins chère qu’une extension verticale. Comptez entre 1500€ à 2000 € du mètre carré pour ce type d’agrandissement. Pour une extension verticale, la facture oscillera aux alentours des 2000€ par mètre carré. Sachant que dans les grandes villes les prix à l’achat oscillent entre 4000 et plus de 10 000 euros le mètre carré, la construction d’une extension de maison revient au final moins cher que d’acheter un nouveau logement…

Une solution qui valorise votre bien immobilier

Faire gagner quelques mètres à votre maison permettra en outre de valoriser votre bien immobilier. Que vous soyez ou non dans cette perspective, vous pourrez dans tous les cas réaliser une jolie plus-value si vous décidez de revendre ! Par ailleurs, une extension sur une vieille bâtisse pourra soit renforcer son caractère ou au contraire, cela pourra lui donner une touche contemporaine. Un atout indéniable pour faciliter la vente de votre bien immobilier.

Une solution pour redistribuer votre maison

Gagner des mètres carrés n’est pas l’unique objectif d’une extension de maison. Vous pouvez également en profiter pour réaménager votre intérieur afin de le rendre plus à votre goût et plus fonctionnel. Agrandir une pièce ou en créer d’autres, c’est à vous de décider en fonction de vos besoins et surtout de vos envies.

Une solution pour une maison plus lumineuse

Ajouter une extension à votre maison, c’est forcément lui apporter par la même de nouvelles ouvertures qui vont donner davantage de clarté à votre intérieur. Baie, fenêtre de toit ou encore puit de lumière, saisissez l’occasion de faire entrer la lumière ! Et pourquoi pas une façade entièrement vitrée ?
Aujourd’hui, les extensions sont conçues pour vous apporter non seulement plus de lumière mais aussi pour vous faire profiter de manière optimale de la chaleur du soleil l’hiver, et de vous protéger de la canicule l’été. Une bonne façon de faire des économies d’énergie tout en profitant de la luminosité extérieure.

Quel que soit votre projet, l’extension a l’avantage de proposer une grande flexibilité d’aménagement. Toutefois, il peut être compliqué d’estimer les dimensions nécessaires de votre agrandissement en fonction de vos besoins... Le choix des dimensions de votre extension va principalement être guidé par le rôle que vous souhaitez donner à cet agrandissement. Aussi, vous n’aurez pas la même surface pour une chambre, un salon-séjour ou une salle de bain par exemple. Pour vous guider, voici quelques indicatifs qui pourront éclairer votre décision.

Construire une extension de maison, vous y pensez ? Avant de rentrer dans les détails techniques de sa réalisation, commençons par faire un distinguo entre l’extension comptabilisée dans la surface habitable et l’extension non comptabilisée dans celle-ci.

Une distinction qui a son importance : en effet, si les demandes de travaux sont généralement les mêmes quel que soit le type d’extension choisi, les impacts en termes de fiscalité dépendent quant à eux de l’intégration ou non de ce nouvel espace dans la surface habitable.

Ceci étant posé, voici les trois types d’extensions de maison existantes les plus communes : 

• L’extension comptée dans la surface habitable : il s’agit des surélévations de maison et des extensions sur le côté de la maison, reliées à celle-ci par une ouverture et visant à accueillir une ou plusieurs pièces supplémentaires.

• Le changement de destination d’un local existant : si vous transformer une cave en pièce de vie, aménagez un ancien local technique pour le rendre habitable ou aménagez votre garage, vous réalisez un agrandissement compté dans la surface habitable et à ce titre devez effectuer les demandes d’autorisation qui s’appliquent à ce type d’extension.

• L’extension non comptée dans la surface habitable : garage, dépendance et véranda sont soumises aux mêmes autorisations que les agrandissements classiques mais ont un barème différent pour le calcul de la taxe foncière.

Avant même de commencer à concevoir l’extension de votre maison, vous devez vous informer sur ce que vous avez le droit de faire ou non sur votre terrain. Vous trouverez toutes les réponses à vos questions en allant directement consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune. Ce document regroupe les règles d’urbanismes qui s’appliquent à votre projet.

Le terrain est-il constructible ?

En effet, il est peu probable que vous obteniez l’autorisation de construire si ce n’est pas le cas. Toutefois, il peut arriver dans certaines situations que votre Plan Local d’Urbanisme vous y autorise si bien-sûr, cette extension ne présente aucun danger pour vous ou autrui. Si tel est le cas, vous devrez réaliser les démarches pour transformer votre terrain théoriquement non constructible en terrain constructible.
Certains PLU prévoient également une hauteur maximum des bâtiments, que vous devrez prendre en compte si vous souhaitez réaliser une extension verticale.
Pour lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols, les Plans locaux d’urbanisme encadrent la surface au sol constructible de chaque parcelle, via un Coefficient d’Emprise au Sol (CES). En consultant votre PLU, vous pourrez ainsi savoir quelle surface d’extension latérale vous pouvez ajouter à votre maison.

Quelles sont les servitudes de voisinage et d’utilité publique à respecter ?

Chacun doit pouvoir rejoindre la voie publique depuis sa propriété. Aussi, si votre extension bloque l’accès à l’un de vos voisins, une servitude de passage doit être mise en place afin de préserver ce droit. Par ailleurs, il faut généralement respecter une distance minimale de 3 mètres entre votre extension et la clôture qui vous sépare de votre voisin et des règles de vis-à-vis par rapport à la position des fenêtres, les obligations et règles d’usage pouvant varier d’une commune à l’autre.
Pensez également à vérifier que votre parcelle est bien bornée pour ne pas empiéter sur le terrain du voisin et n’hésitez pas à parler de votre projet avec eux, pour les sonder et préparer le terrain ! 

Quels sont les matériaux autorisés ?

Chaque commune est régie par des règles d’urbanisme spécifiques précisées dans son Plan Local d’Urbanisme, qui précisent les matériaux et couleurs que vous pouvez utiliser pour la toiture, pour la façade, pour les fenêtres de votre extension de maison : en fonction de votre localité, elles seront plus ou moins contraignantes…

Déclaration préalable de travaux ou permis de construire ?

Les autorisations de travaux à obtenir dépendront de la dimension de votre projet et de sa nature, de même que le recours obligatoire ou non à un architecte. 
La demande préalable de travaux va s’appliquer à la majorité des extensions. Elle vous concernera si la surface de l’extension est comprise entre 5 et 20 mètres carrés (40 mètres carrés en zone urbaine régie par un Plan Local d’Urbanisme). Cette déclaration doit être effectuée auprès de votre mairie et pour être accepté, votre projet devra respecter les normes en vigueur renseignées dans le PLU de votre commune.
Pour les surélévations ou les extensions plus ambitieuses, c’est un permis de construire qu’il faudra déposer.

Si vous habitez en copropriété, il faudra également obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires avant d’attaquer les travaux.

> Documents, procédures, délais… On vous en dit plus sur les démarches nécessaires dans le cadre d’un agrandissement de maison. 

Une construction d’extension de maison bien assurée

Côté assurances, là aussi il existe des obligations à respecter.  En tant que particulier s’engageant dans des travaux lourds, vous devrez souscrire une assurance dommages-ouvrage avant le début des travaux, qui vous couvrira en cas de malfaçons.

Pensez également à vérifier les assurances des professionnels engagés pour la réalisation de votre chantier (garantie décennale et responsabilité civile d’exécution incontournables). 

Réaliser une extension, c’est un peu comme construire une petite maison… au détail près que cette extension doit en plus s’adapter au logement existant !

Vous l’aurez compris, faire construire une extension demande de procéder par étape et cela prend du temps. Mais ce temps passé à peaufiner le plan et à concevoir l’extension est loin d’être perdu : il permet de bien cadrer votre projet en amont du chantier et d’en assurer le bon déroulement.

L’étude de conception et les plans

Afin que votre extension vous convienne pleinement, il ne faut négliger aucun détail.
Esthétique, confort, luminosité, contraintes techniques à anticiper, recours à un architecte : voici quelques conseils.

La prise en compte de votre bâtiment d’origine

Pour une extension réussie, il est important de prendre en considération votre bâtiment d’origine. Est-ce une maison ancienne ou contemporaine ? De quels matériaux est-elle constituée ? Ensuite, vous devez vous interroger sur ce que vous souhaitez faire en matière de style pour votre extension. Préférez-vous rester dans la continuité du bâti ou êtes-vous davantage tenté par une rupture architecturale ? 
De même, si vous souhaitez faire une extension verticale (en créant un ou plusieurs étage(s)), il est conseillé de miser sur des matériaux plus légers pour ne pas fragiliser les fondations de votre maison. 
C’est une erreur assez courante que de ne penser qu’à l’extension sans prendre en compte la maison dans sa globalité. Que vous souhaitiez une continuité avec le style d’origine ou au contraire une fracture architecturale, celles-ci doivent se faire de manière élégante afin de s’harmoniser le mieux possible avec votre bâti d’origine. Gardez à l’esprit qu’une extension peut valoriser votre maison mais aussi la dévaloriser si une faute de goût a été commise. 
De même, d’un point de vue intérieur, l’extension doit se faire en prenant en considération toutes les pièces à vivre afin d’organiser et de redistribuer l’espace de manière optimale et intelligente.

Côté rendu, là-encore, il faudra faire avec les éventuelles contraintes d’urbanisme pour vous assurer que les matériaux imaginés pour la façade, la toiture, les ouvertures, les respectent bien. 

La ou les pièces de l’extension

Bien souvent, l’extension naît d’un besoin de place. Chambre, salon, cuisine ouverte… La conception de cette nouvelle pièce dépendra en grande partie de son utilisation future. Par exemple, si votre extension est destinée à accueillir un salon, il faudra faire en sorte d’amener l’électricité jusque-là tandis que la réalisation d’une salle de bains ou d’une cuisine nécessitera d’étendre votre réseau de distribution d’eau pour prévoir arrivées et évacuations.

L’orientation et les ouvertures, pour une extension de maison lumineuse

La lumière naturelle est très importante dans notre vie de tous les jours, tant du point de vue du confort que de la santé, et l’extension est souvent un moyen d’accroître la luminosité d’une maison. Par conséquent, ce point n’est pas à négliger. Choisissez de grandes ouvertures et pensez à leur exposition ! Ainsi, pour des pièces de vie, elles devront idéalement être orientées plus au sud, pour des chambres plus à l’ouest et plus au nord pour les espaces de travail.

Le recours à un architecte : un passage obligé ?

Comme évoqué plus haut, le recours à un architecte est obligatoire si la surface totale de votre maison après travaux dépasse les 150 mètres carrés. De même, si vous vivez dans un bâtiment classé ou en zone de protection du patrimoine architectural, vous devrez faire appel à un architecte des bâtiments de France. 
Si vous êtes hors de ce cadre, le recours à un architecte peut toutefois vous être d’une aide précieuse. En effet, ce professionnel vous aidera à optimiser l’espace pour répondre le plus fidèlement possible à vos besoins, et aménager votre agrandissement tout en prenant en compte vos différentes contraintes (budget, PLU etc.). Il supervisera vos travaux et fera de votre agrandissement une pièce unique en totale harmonie avec vos envies et vos besoins.

Le prix de l’extension de maison

Avant de vous lancer dans l’extension de votre maison, votre budget devra avoir été réfléchi et calculé afin d’éviter toutes mauvaises surprises. La phase de conception vous permettra de cadrer la réflexion et d’avoir une première estimation du prix de votre construction d’extension de maison.
Sachez qu’en deçà de 15 000 €, il est difficile de réaliser ce type de travaux. Si vous avez des moyens limités, misez davantage sur une installation de véranda plutôt que sur une extension en dur.
Pour vous donner une idée plus précise, une extension horizontale maçonnée de 35 mètres carrés conçue par un architecte vous coûtera environ 80 000 €.
Ces tarifs sont néanmoins à relativiser selon les matériaux et les prestations misent en œuvre. Et comme pour tous les travaux conséquents, il est recommandé de comparer au moins deux devis d’artisans qualifiés.

Dès lors que l’on décide de construire sur un sol non initialement destiné à être construit, on doit s’assurer qu’il est adapté au type de construction envisagé.

Pour cela, vous devez donc faire effectuer une étude de sol qui va permettre de :

• Connaître précisément la nature du sol et son homogénéité. L’étude permettra notamment de détecter la présence de remblai liée à la construction principale, d’argiles gonflantes, de carrières comme c’est souvent le cas en Ile-de France…

• Déterminer le système constructif associé aux fondations qui conviendront (type de fondation et dimensionnement).

A cette étape, il faudra également :

• Intégrer la question de la mitoyenneté des fondations, autrement dit savoir comment la nouvelle construction va s’appuyer sans dommages sur les fondations de votre maison… et ne pas s’appuyer sur celles de la maison du voisin !

• Vous assurer en amont de l’accessibilité de votre terrain. En effet, certains appareils de mesure comme le pénétromètre sont montés sur chenilles et sont assez volumineux. Si vous n’avez pas d’accès direct à votre terrain, vous devrez prévoir l’intervention d’un grutier pour acheminer les différentes machines, ce qui vous reviendra à 1 500 euros environ.

L’étude structure

Autre étape indispensable à la bonne réalisation de votre extension : l’étude structure.

Il n’est pas rare lors de la réalisation d’une extension d’ouvrir un mur porteur, de créer une trémie, ou bien d’agrandir une ouverture déjà existante : il faut donc bien prévoir les reprises de charge pour éviter tout risque de désordre sur la maison existante. 

Pour une extension latérale, cette étude va permettre de dimensionner la structure et les fondations de façon précise, en fonction de la conception préalable et des résultats de l’étude de sol, de façon à ce que votre extension tienne dans la durée et ne vienne pas fragiliser l’existant. Le choix des matériaux de gros œuvre et de second œuvre dépendra donc des contraintes fixées par le cadre légal, mais aussi de ce fameux « couple sol – structure ». 

Pour une extension verticale, l’étude structure s’appliquera à calculer la capacité de résistance de la maison et la nécessité éventuelle de renforcer la structure pour accueillir le nouvel étage. Si vous souhaitiez par exemple une maçonnerie traditionnelle pour votre surélévation, il se peut que cela ne soit pas possible car cela fragiliserait les fondations de votre bâti. Il faudra alors privilégier une ossature plus légère telle que le bois.

Isolation et application de la RT2012

La réglementation thermique 2012 (RT 2012) a été mise en place afin de limiter la consommation énergétique et l’émission de gaz à effet de serre des habitations. Dans cette optique, de nouvelles normes ont été définies pour l’installation des systèmes de chauffage et d’isolation. Depuis le 1er janvier 2013, tout professionnel du bâtiment est soumis à cette réglementation.

Certaines extensions assimilées à des constructions neuves rentrent dans cette réglementation. Il faut donc que les bâtiments soient très performants en matière d’isolation thermique, de chauffage, d’étanchéité à l’air et de ventilation. La réglementation thermique s’appliquera à votre projet d’extension dans les cas suivant :

• Construction d’une extension latérale maçonnées ou à ossature bois à partir de la maison existante ;
• Aménagement des combles avec une surélévation du faîtage de la toiture d’au moins 1,80m ;
• Ajout d’un étage à la maison. 

Les règles appliquées dépendent alors de la surface créée : 

• Moins de 50 m² : application de la RT existante par élément
• Entre 50 et 100 m² : application de la RT 2012 intermédiaire
• > 100 m² : application de la RT 2012 complète

En clair, cela signifie que plus votre surface d’agrandissement sera grande, plus les critères à respecter en termes d’isolation et d’efficacité énergétique de votre extension seront exigeants. La RT 2012 continue à s’appliquer tant que la nouvelle règlementation thermique 2020 reste en suspens. Cette dernière devrait être effective à début 2022. 

Ceci étant dit, l’esthétique n’est pas l’unique critère à prendre en compte et le fait de devoir appliquer la RT 2012 à votre projet ne doit pas être un frein.  Pour une extension confortable, quelle qu’en soit la dimension, un bon confort thermique est indispensable. Pour ce faire, une isolation performante doit être installée aussi bien au niveau des murs que du toit. Les menuiseries extérieures doivent également être choisies avec soin pour éviter les déperditions énergétiques. Pour faire de votre extension un espace confortable et agréable à vivre toute l’année, l’isolation est une étape à prendre en considération bien en amont, qu’elle soit thermique ou phonique, de même que le traitement de l’étanchéité à l’air et la ventilation.

Faire un projet d’extension, c’est comme construire une maison… à la petite différence près que l’on habite sur le lieu du chantier ! Allées et venues des engins, présence de gravats : côté jardin, vous risquez de ne pas reconnaître votre petit coin de verdure pendant toute la durée des travaux… Mais pas de panique, la nature reprendra ses droits dès la fin du chantier.

Voici également quelques conseils pour bien vivre vos travaux d’extension au quotidien :

• Prévoir l’accès des ouvriers : s’ils doivent traverser votre maison tous les jours pendant toute la durée des travaux, cela aura un impact sur votre quotidien, il est donc conseillé de l’anticiper, de même que la question triviale de l’utilisation des commodités !

• Anticiper les possibles difficultés d’accès de votre côté : pendant la phase de terrassement et de réalisation des fondations, certains accès de votre propriété ne seront peut-être plus très praticables. A garder en tête pour voir où garer votre voiture pendant les travaux, par exemple…

• Protéger le mobilier et les objets qui vous sont cher : tableaux, luminaires, meubles en tissus… Ces derniers sont en première ligne pour ramasser la poussière causée par le chantier.

• Libérer l’espace : si certains meubles se trouvent dans le passage des ouvriers ou gênent l’installation du matériel, faites place nette : vous faciliterez la réalisation des travaux aux équipes. Si vous ne disposez pas de suffisamment de place pour stocker vos meubles dans une autre pièce de la maison ou dans votre garage, prévoyez la location d’un garde meuble le temps des travaux.

• Sécuriser le périmètre. Qui dit chantier, dit danger potentiel… Pour protéger votre famille des risques éventuels, et notamment les plus jeunes, l’installation d’une paroi de protection ou d’une porte d’accès sécurisée est une solution idéale. Pensez également à mettre à l’écart les animaux de compagnie pour qu’ils ne viennent pas mettre leurs pattes dans le ciment tout frais…

• Last but not least : penser à vos voisins ! Vos travaux vont forcément occasionner des nuisances : bruit, poussière, le cas échéant difficultés temporaires de circulation… Le dialogue et l’anticipation restent les meilleurs moyens de faire en sorte que le vivre ensemble se passe bien pendant cette période un peu particulière.

La construction de votre extension est désormais terminée et le moment est venu d’en profiter ! Mais si les travaux sont terminés, il vous reste cependant quelques démarches à réaliser :

• Afin d’obtenir l’attestation de non contestation, pensez à envoyer la déclaration d’achèvement de travaux (DAACT) aux services de l’urbanisme de la commune.

• Dans les 90 jours suivant la réalisation du projet, déclarez l’augmentation de la surface habitable aux impôts, qui recalculeront la taxe d’habitation et la taxe foncière de votre logement.

• Communiquez également ce changement à votre assurance pour qu’elle mette à jour votre contrat d’habitation.